Informe solicitado al Técnico de Asuntos Jurídicos y Urbanísticos del Ayuntamiento

Examina la Junta el informe solicitado al Técnico de Asuntos
Jurídicos y Urbanísticos del Ayuntamiento, con el siguiente texto
inicial:

Para el Ayuntamiento de El Escorial ha supuesto una importante novedad
las peticiones de licencias de obras y de actividad para la
construcción de apartoteles, sobre todo por la relativa alarma social
suscitada con motivo de posibles situaciones fraudulentas que pudieran
producirse en cuanto al uso y destino residencial que, finalmente y por
la vía de los hechos, pudiera darse a estas construcciones, lo cual
hace aconsejable la adopción de concretas determinaciones o
explicitaciones que quedando reflejadas en las licencias municipales
vengan a asegurar, en la medida de lo posibles, el uso hostelero para
alojamiento temporal al que se destinan ese tipo de establecimientos
comerciales.

Debemos señalar que la normativa aplicable a estos establecimientos
viene recogida fundamentalmente en la Orden Ministerial de 17 de enero
de 1967, en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, en la Ley
1/1999, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y en el
Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos
Hoteleros de la Comunidad de Madrid.

El Decreto último citado define los hoteles apartamentos como
establecimientos comerciales abiertos al público que, ofreciendo
alojamiento turístico, con o sin comedor y otros servicios
complementarios, ocupan la totalidad de un edificio o parte
independizada del mismo, constituyen sus dependencias un todo
homogéneo , con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y
que reúnen los requisitos técnicos mínimos establecidos en el
decreto y, además, dispondrán de instalaciones adecuadas para la
conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada
unidad de alojamiento.

En este orden de asuntos debemos apuntar que el objeto de dicho Decreto
se explicita en su artículo 1 y resulta ser: la ordenación de los
establecimientos comerciales abiertos al público, dedicados a prestar
alojamiento turístico de carácter temporal, profesional,
habitualmente y mediante precio, en habitaciones y/o apartamentos, con
o sin otros servicios de carácter complementario, y de acuerdo con las
especificaciones que se determinan.

Por su parte las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de El
Escorial regulan en su artículo 4.5 el Uso Terciario Comercial en sus
diversas clases (comercio, hostelero y centros de reunión) y
categorías dentro de cada clase. En concreto la clase hostelero
contiene tres categorías 6ª, 7ª y 8ª en función de los metros
cuadrados construidos y de las habitaciones con que cuente el
establecimiento. Pero lo cierto es que todas las categorías de esta
clase -hostelero- determinan que se trata de instalaciones para el
alojamiento temporal .

Además se ha solicitado información y asesoramiento a diversos
organismos y administraciones públicas con el objetivo de conocer y
contrastar la forma de proceder en estos casos y así evitar, como
indicábamos al principio, en la medida de lo posible, las prácticas
fraudulentas que en cuanto al uso de los establecimientos pudieran
producirse, es decir, evitar que por la vía de los hechos se
transforme el uso hostelero -para alojamiento temporal- en uso
residencial -de carácter permanente-"

Siguiendo el informe citado y en este estado y situación de las cosas,
a la vista de la normativa citada aplicable, de la Sentencia de la Sala
Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo de 9 de
octubre de 1995, y de la información facilitada por otras
administraciones, la Junta por unanimidad de sus miembros acuerda
establecer las siguientes instrucciones internas, de carácter
urbanístico, que vienen a precisar y explicitar el contenido de las
licencias de obra y actividad, así como las Licencias de Primera
Ocupación y de Funcionamiento de este tipo de establecimientos.

I LICENCIA DE OBRAS Y ACTIVIDAD

A PETICIÓN DE LICENCIAS: Además De la documentación técnica y
administrativa exigible con carácter general, también se deberá
aportar los siguientes requisitos y documentos.

A) En la petición de licencia de obras y de actividad, el solicitante
indicará de manera clara el número de unidades de alojamiento
turístico, señalando que el mismo será ocasional sin carácter de
residencia permanente.

B) Se exigirá la presentación de una consulta informada por la
Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, sobre las
condiciones técnicas del proyecto en la que se señale su viabilidad,
en función a la clasificación y categoría prevista.

C) En los planos se incluirá un esquema básico de las instalaciones y
suministros de energía eléctrica, agua caliente y fría, gas,
telecomunicaciones, climatización y cuantas otras sean exigibles, sin
que puedan disponerse equipos de medida o contadores individuales por
cada apartamento.

B CONCESIÓN DE LAS LICENCIAS En la licencia municipal que se otorgue,
deberá figurar el siguiente texto:

Se concede Licencia para la construcción de edificio integrado por
_______ apartamentos solicitados para el alojamiento temporal sin
carácter de residencia permanente y por _______ plazas de garaje (y en
su caso, por ______ locales o instalaciones complementarios). Con las
siguientes prescripciones específicas:

A) Prohibición de destino a uso residencial.

B) Prohibición de efectuar división horizontal.

C) Prohibición de instalar equipos y contadores individuales y de
contratar suministros propios de forma independiente e individual para
cada uno de los apartamentos (instalación eléctrica, agua caliente y
fría, telecomunicaciones, climatización, etc.)

D) La licencia con las prescripciones anteriormente señaladas deberá
ser inscrita en el Registro de la propiedad.

II.- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO:

Como actividad sujeta a licencia municipal, su puesta en uso debe
autorizarse también mediante la correspondiente licencia de primera
ocupación y funcionamiento, previa comprobación por los servicios
técnicos municipales de que la edificación e instalaciones se
encuentran aptos para el uso específico y conformes con el destino
previsto. Por tanto, además de la acreditación del cumplimiento de
los requisitos técnicos preceptivos y exigibles para el otorgamiento
de la licencia de primera ocupación y de funcionamiento, se deberán
tener en cuenta los siguientes aspectos:

a) Una vez aportado el certificado final de obras, se comprobará que
la edificación general se corresponde con las condiciones de la
licencia y, específicamente, que se cumple con las determinaciones
señaladas en la licencia de obras y de actividad, es decir,
centralización de instalaciones y equipos de medida -comprobándose
expresamente la inexistencia de contadores individuales- así como la
inscripción de la licencia con sus especificaciones en el Registro de
la Propiedad.

b) El titular de la licencia debe ser una empresa explotadora,
habilitada legalmente para el ejercicio de la actividad turística
solicitada, por lo que si el titular de la licencia urbanística de
obras y actividad es distinto de la empresa explotadora, se exigirá el
documento acreditativo de la transmisión.

c) Se deberá aportar el documento de autorización y clasificación
turística de establecimiento hostelero, así como su inscripción en
el Registro de Empresas y Actividades Turísticas otorgado por la
Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid. En su caso,
podrá aportarse el justificante de haber sido solicitada dicha
autorización, en cuyo supuesto, la eficacia de la licencia quedará
diferida hasta que se obtenga la autorización mencionada.

III.- OBRAS Y ACTOS EN CURSO DE EJECUCIÓN

Ante la posibilidad real de que existan licencias concedidas sin las
especificaciones referidas y, por tanto, en las que no figuren la
prescripción de inscribir la licencia en el Registro de la Propiedad,
debemos señalar que la utilización con carácter de residencia
permanente de cualquier inmueble destinado al uso de apartotel
constituye una situación ilegal susceptible de producir efectos
desfavorables en terceros adquirentes que soportarían las medidas de
restitución del orden urbanístico infringido a tenor de lo dispuesto
en el artículo 21 de la Ley 6/1998 de Régimen de Suelo y
Valoraciones. En este caso, la Administración Municipal puede instar
la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina
urbanística conforme a lo previsto en el capítulo VII del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio por el que se aprueban las Normas
Complementarias al Reglamento Hipotecario, con el fin de asegurar el
resultado del expediente y la reposición de los bienes afectados al
estado anterior a la comisión de la infracción.

El título para practicar la anotación será la certificación del
acuerdo de incoación del procedimiento (orden de suspensión de las
obras, actividad o requerimiento de legalización) el cual antes habrá
sido notificado el titular registral.

Además delo anterior, también se podrá incoar el oportuno expediente
sancionador contra los responsables de la alteración o defraudación
objetiva del uso, tipificada en el artículo 219 de la Ley del Suelo de
la Comunidad de Madrid y sancionada con multa del 10 al 15 por 100 del
valor del edificio, planta local o dependencia afectadas. En la
tramitación del expediente deberá enjuiciarse de forma particular si
en los presuntos responsables concurre la circunstancia agravante de la
responsabilidad prevista en el artículo 206.1.d) de la Ley 9/2001,
consistente en aprovechar o explotar en beneficio propio una grave
necesidad pública o del particular o particulares que resultaren
afectados. Dicha circunstancia podría concurrir en el caso de empresas
promotoras que hubiesen enagenado los inmuebles a quienes los
adquirieron con la pretensión de utilizarlos como vivienda
desconociendo su verdadera situación urbanística.

Y para que así conste y surta los efectos oportunos, expido la
presente de orden del Sr. Alcalde y con su visto bueno, en El Escorial,
a veintisiete de Octubre de dos mil seis

El Alcalde Presidente

SE CONSTRUYE APARTOTEL, SE VENDEN PISOS DE LUJO

La Dirección General de Consumo acaba de comunicar a la Asociación de Vecinos que el expediente sancionador incoado contra la empresa promotora del edificio para Apartotel situado en la calle de La Estación de Los Arroyos ha concluido con la imposición de sanción pecuniaria por importe de 7.500 euros.

Todas las personas afectadas por la infracción a los derechos del consumidor que se hubieran podido cometer en esta promoción inmobiliaria podrán dirigirse a la Comunidad de Madrid, Dirección General de Consumo, calle Ventura Rodríguez nº 7 4º, interesándose por el Exp 07-SM-00510.0/2005.

El alcalde prohíbe levantar apartamentos turísticos sobre suelo industrial

Publicado en ABC, Sábado, 10 de diciembre de 2005.

El Ejecutivo municipal llevará al pleno el cambio preciso del Plan de Urbanismo. La medida se toma ante el aumento inusitado de peticiones de licencias

S. M.

MADRID. El pleno municipal de este mes prohibirá la construcción de apartamentos turísticos sobre suelo industrial. Para ello, deberá cambiar el Plan General de Urbanismo, que hasta ahora dejaba abierto un resquicio legal para esta actividad, en ocasiones utilizada fraudulentamente.

La medida -que adelantó ABC- se toma ante el «incremento inusitado de solicitudes de licencias» para la implantación de apartamentos turísticos sobre suelo industrial que ha recibido el área de Urbanismo.

Esto lleva aparejado, explicó el alcalde, dos efectos perversos. Por un lado, la reducción del terreno dedicado a industria disponible en Madrid. Por otro, el peligro de que derive hacia desarrollos residenciales encubiertos, en los que no habría servicios -educativos, sanitarios, etcétera- exigibles a la Administración en otros ámbitos donde sí está previsto el uso residencial.

Una vez que se haya modificado el Plan General, algo que ocurrirá en el próximo pleno, sobre este tipo de suelos destinados a uso industrial únicamente podrán construirse unos establecimientos con uso de hospedaje: hoteles.

Los apartamentos turísticos son bloques de edificios destinados a uso turístico, que se construyen con el fin de ser alquilados a visitantes por periodos de tiempo reducidos. Las empresas que se encargan de su construcción habitualmente los venden a sociedades o personas que los destinan a su uso legal, el alquiler para turistas.

Tienen obligación de mantenerlos ocupados un periodo mínimo de un mes al año, pero el resto pueden hacer el uso que gusten de la vivienda y sus instalaciones. Es una buena inversión, y como tal estaba teniendo mucho éxito, dados los precios competitivos de salida -al construirse sobre suelos más baratos-.

El Ayuntamiento, no obstante, llevaba tiempo detectando que en algunas ocasiones, estos apartamentos turísticos se utilizaban como vivienda habitual, algo que no se ajustaba a la normativa y suponía de hecho un fraude de ley. Para combatirlo, en agosto dictó una instrucción destinada a regular la forma en que deberían concederse las licencias de construcción para este tipo de hospedaje.

El alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón, reconoció que hasta el momento, era posible construir este tipo de equipamiento sobre suelo industrial por «una desafortunada redacción del Plan General».

Desde el PSOE, el concejal socialista Pedro Sánchez considera que la medida anunciada ayer «llega tarde, ha sido lenta y es insuficiente». «Hemos denunciado -añadió- desde hace año y medio la construcción ilegal de estos apartamentos turísticos en polígonos industriales de San Blas y de Las Mercedes».

El Consistorio endurece los requisitos para comprar un apartamento turístico

El Ayuntamiento de Madrid exige a los adquirentes registrarse como empresa para evitar el fraude.

EL PAÍS - 20-08-2005, S. ALCAIDE - Madrid

El Ayuntamiento de Madrid endurecerá los requisitos para obtener la licencia de funcionamiento de los apartamentos turísticos con el fin de evitar que estos pisos de alquiler limitado (entre 3 y 45 días) sean utilizados como vivienda habitual, infringiendo la ley. Así lo anunció ayer la coordinadora general de Urbanismo, Beatriz Lobón, que explicó que el propietario de este tipo de apartamentos deberá estar inscrito en el Registro General de Empresas y Entidades Turísticas, tener una autorización de la Dirección General de Turismo y el titular será una única persona física o jurídica.

Los apartamentos turísticos están regulados en el Real Decreto 2877/82 sobre ordenación de apartamentos y viviendas vacacionales, que los define como aquellos "ofrecidos empresarialmente en alquiler, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos".

La normativa permite que este tipo de pisos sean construidos en suelo terciario, no residencial, donde el plan general permite el uso hostelero. Sin embargo, en estas parcelas la Administración no está obligada a proporcionar equipamientos.

El Ayuntamiento ha detectado que algunas promotoras inmobiliarias han utilizado esta opción legal para levantar bloques de viviendas sobre suelo terciario, que están catalogadas como apartamentos turísticos pero que, en la práctica, se venden como vivienda habitual y su precio es notablemente inferior a la de un piso de similares características en suelo residencial.

La mayoría de los apartamentos en esta situación están en el distrito de San Blas, según explicó Beatriz Lobón. Muchos terrenos de esta zona al este de la capital están calificados como sector terciario, porque hasta hace unos años era un polígono industrial. Pero no hay ninguna razón que justifique en esta parte de la ciudad el uso turístico, salvo su proximidad con el aeropuerto de Barajas.

La coordinadora general de Urbanismo también explicó que la mayor parte de estas viviendas no tiene licencia de funcionamiento "porque no la ha solicitado". Por otro lado, utilizar los apartamentos para el fin al que están destinados es difícil en una zona periférica como la del distrito de San Blas.

De ahí que tanto el Consistorio como la Dirección General de Turismo se hayan puesto de acuerdo para endurecer los requisitos que afectan a estas viviendas y controlar tanto su construcción como su uso.

Para ello, será obligatorio "describir de forma clara su uso y categoría" en las licencias urbanísticas para la construcción de apartamentos turísticos en zonas calificadas como industriales. Luego, el Consistorio comprobará ese uso y serán inscritas en el Registro de la Propiedad.

De esta forma, al solicitar la nota simple de una vivienda deberá quedar reflejado que se trata de un apartamento turístico, que la licencia de funcionamientos de este tipo de pisos está condicionada a que se mantenga el uso de hospedaje, así como la prohibición expresa de llevar a cabo la división horizontal del edificio. Beatriz Lobón hizo hincapié en que Urbanismo todavía no sabe a cuántas viviendas afecta esta irregularidad, aunque su departamento está haciendo un estudio sobre la situación y ha detectado un gran número de casos en la calle de Julián Camarillo.
La concejalía está tratando de ejercer controles sobre la explotación de las viviendas ya construidas para comprobar qué empresas están detrás de este supuesto fraude. "Cuando se detecte un uso ilegal en estos apartamentos, como requieren de licencia de explotación, se clausurarán", afirmó Lobón.

La coordinadora de Urbanismo subrayó también que este tipo de apartamentos "nunca va a convertirse en viviendas habituales". Y recalcó: "Nunca se va a recalificar el suelo para legalizar infracciones urbanísticas".

Sobre las opciones que pueden tener los actuales propietarios de apartamentos turísticos, Lobón aseguró que no les queda más que "demandar la compra, resolver el contrato y acudir a los tribunales".

Lobón también reconoció que los compradores de este tipo de viviendas no son del todo inocentes, puesto que, en muchos casos alentados por las propias promotoras que les explican cómo eludir la normativa, sí conocen que están haciendo un uso indebido. De ahí que esta situación no se pueda encasillar como una estafa.

Activado un plan municipal contra el fraude en los apartamentos turísticos

Detectan casos en que se venden ilegalmente como residencia habitual

Obligarán a incluir en el registro su limitación de uso al de hospedaje, se prohibirá llevar a cabo la división horizontal del edificio se clausurarán los irregulares

ABC, 20/8/2005 - SARA MEDIALDE

MADRID. Una instrucción municipal perseguirá el fraude de los «apartamentos turísticos» destinados a residencia habitual. El Ayuntamiento de Madrid va a iniciar inspecciones de todos los proyectos de estos hospedajes en los que se han detectado algunos casos de trampas. También obligará a incluir en el registro de la propiedad la referencia a que su uso es únicamente turístico, y no de residencia habitual. Y prohibirá que se pueda hacer división horizontal de las viviendas.

La coordinadora general de Urbanismo, Beatriz Lobón, explicó que en algunas zonas industriales de la ciudad, el plan de urbanismo permite el uso terciario como hospedaje. Es la única manera de construir edificios que no sean de uso industrial.

Pero se han detectado casos —especialmente en zonas industriales como la calle Julián Camarillo, en San Blas, o el polígono de Las Mercedes, en Canillejas—, en las que supuestos apartamentos turísticos se venden —a un precio ligeramente inferior al dé mercado— como residencia habitual, «algo prohibido por el Plan General y por la normativa turística», explicó Lobón.

Las medidas de control que impone ahora el Ayuntamiento madrileño para evitar esta práctica fraudulenta incluyen que la licencia de actividad sólo pueda ser solicitada por un único empresario, que deberá estar inscrito como tal en el Registro General de Empresas y entidades turísticas. Sólo un empresario podrá explotar los apartamentos, evitando con ello el «truco» de hacer registrarse a los diferentes propietarios de cada apartamento como sociedades.

CAUTELAS

Además, se hará constar que el registro de la propiedad que el uso permitido de los apartamentos es únicamente el turístico, y se incluirá una cláusula en la que se especificará que el otorgamiento de la licencia queda condicionado a que se mantenga ese uso de hospedaje.

La nota en el registro tiene como objeto que cualquier persona interesada en adquirir uno de estos apartamentos pueda comprobar, en la copia simple que se solicita en el mismo, las condiciones que rigen el mismo. Se intenta evitar que, como ya ha ocurrido, algunas personas hayan comprado una de estas viviendas como residencia habitual, un uso que no sería legal. El Ayuntamiento no quiere que esas zonas, destinadas a actividad industrial, se utilicen como residencial, cuando no cuentan con servicios ni equipamientos.

MEDIDAS SANCIONADORAS

Si en un plazo de seis meses el empresario no está inscrito en el citado Registro General de empresarios turísticos, la licencia le será denegada. En cuanto a los apartamentos turísticos que ya estén construidos, y que en algunos casos puedan haber sido vendidos fraudulentamente, los responsables municipales de Urbanismo van a iniciar una campaña de inspecciones encaminadas a descubrir los casos en que se producen irregularidades. Beatriz Lobón aseguró que están dispuestos a llegar «a la clausura» de los apartamentos. En ningún caso, insistió, se regularizarán los hechos consumados: «Nunca vamos a recalificar los suelos para legalizar una infracción urbanística» Las autoridades municipales pidieron también la colaboración del Gobierno regional, para que cambie la normativa y evite cualquier ambigüedad en este caso, de manera que se haga imposible el fraude.